2023年，汪先生从一位王女士手里租下了杭州艮兴嘉苑的一套房子。“租了一套119.16平的房子，花96万租了20年，租20年价格会低一点，想转租出去赚个中间价。” 租赁合同显示，汪先生租赁这套房子的时间是从2023年7月到2043年7月。汪先生说，签完合同后，他就把钱打给了王女士。但在收房的时候，意外却发生了。“第二个月，她前夫突然跟我说这套房子并不是王女士的，当时我就奇怪了。我再来这套房子的时候，密码被改掉了，发现里面是有人生活的，自称是她儿子和公公。” 汪先生说，他租的这套房子属于安置回迁房，当时王女士并未提供房产证。不过，这套房子的租赁，当时通过了杭州市住建部门的备案，在备案档案里，显示出租人就是王女士。 发现王女士的前夫住在里面不肯搬走，汪先生报了警。“经过警方排查，这套房子的确在王女士名下，不属于虚构事实，所以不构成诈骗。” 记者陪着汪先生赶到了杭州艮兴嘉苑，找到了他租下的那套房子，敲门房内却无人回应，不过门外整齐摆放着鞋子，应该有人居住。 为了进一步了解情况，记者联系上了王女士的前夫徐先生。对方表示，房子确实是他在居住。“我们这套房子是村里的安置房，没有房产证的，你去村里了解下，这套房子是谁的，她有没有权利出租。” 记者又赶到了艮兴嘉苑所在的杭州兴隆社区。社区工作人员表示，从社区职能来说，无法确认房子的产权归属，建议汪先生通过法律途径解决。为此，记者向小强帮忙团的特约律师进行了咨询。 从目前的情况来看，汪先生租的这套房子产权归属是模糊的。假设这套房子是夫妻共有的，那根据《民法典》第1060条，一般情况下王女士是有权将房子出租给他人的。但是本案中房子出租期限长达二十年，这可能就要动用《民法典》第301条，也就对共有财产进行重大处分，原则上是需要经过夫妻双方同意的。 2017年，通过中介，她将这套房屋出租给李某峰。据田女士回忆，当时是李某峰的同居女友张某利拿着李某峰的身份证，与她签的《房屋租赁合同》。 2018年6月30日合同到期后，双方约定继续租赁。自2021年7月1日起，租金从800元/月调整为1100元/月。田女士说，这对租客总是在她催促下才缴纳房租，但是从2024年1月1日起，就彻底不交房租了。 期间，邻居向物业投诉称，田女士的这间房经常传出狗吠声，声音很大，吵到周围人了。楼下的居民也投诉说，不知道楼上在干啥，导致他家的天花板都漏水了。 田女士上门看过，这对租客将狗锁到卫生间，表示养着玩的，没几条狗。至于漏水，他们说是因为卫生间防水不好，会抓紧把防水做了。 2024年10月29日，未央区人民法院出具《民事调解书》，田女士与对方的房屋租赁关系同日解除。经调解，租客李某峰于2024年11月15日之前搬离并腾空房子，若违约，支付田女士200元/天的违约金。此外，李某峰分2期支付欠缴的房租1.45万元。若逾期，应支付逾期利息。 2025年3月31日，未央区人民法院发布公告，责令李某峰在2025年4月15日前，自行迁出田女士的房屋，到期仍不履行，法院将依法强制执行。但李某峰无视法院公告。 5月中旬，未央区人民法院、汉唐公证处工作人员共同来到田女士的房子。敲门无果后，安排开锁人员对房门进行强制开启，屋内只有李某峰的女友张某利在。 “我当时在楼下，我的亲人上去了。据他们的描述以及公证人员拍的照片，房间内的环境已经不是正常人能受得了的。”田女士说。 据田女士提供的照片及物业提供的视频，华商报大风新闻记者看到，田女士的房子分为上下两层，但无论哪一处，都脏乱至极。地板上全是污秽，房间垃圾堆成小山，更甚者，阳台的衣架上，挂着两排狗皮。卫生间的门框上，也挂着狗皮。 视频里，进入房间的人有的受不了刺鼻的气味，紧紧捂着口鼻。“他们也欠缴物业的水电和物业费，将近两年没电没水，不知道怎么生活的。”田女士说。 据执行笔录，居住在房间的张某利称，李某峰已经跑了，房里的东西都是她的，包括13条狗，狗在第二天下午会清理完毕，房子需要20天时间清腾。执行笔录还提到，房内所有物品及狗由田女士暂时保管，若张某利未按时清腾，视为自行放弃。 面对记者提问，她反复说自己也是受害者。男朋友穷凶极恶，只要她搬出来，就会打她，找她事。而男朋友周旋于她和另一女友住处之间，只过来给她送水，其他什么都不管。 当记者追问室内悬挂的狗皮时，张某利称是李某峰当着她的面宰杀的，杀完了再独自吃狗肉。房东新换的锁，也是李某峰撬开的。 家里现在有多少条狗？张某利始终含糊其辞，仅承认只有一条归属自己，其他都是李某峰的，随时可以处理。“记不起他号码”“他根本没有手机”，张某利对联络李某峰的说辞前后矛盾。 身心俱疲的田女士表示已放弃协商，唯一诉求是这对租客尽快搬离。物业人员现场拆除了该户水电表，工作人员透露，这户的男人从外面逮流浪狗回来圈养，最起码养了10条以上的狗。物业曾介入过，但租客说过两天就处理，随后就不了了之。 陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：若租赁合同中明确禁止饲养宠物，那么租户养十多条狗构成违约。即使合同未禁止，若饲养的是烈性犬等危险动物，或因宠物的饲养、管理行为对他人人身安全造成威胁、严重影响环境卫生等，也可能违反相关法律法规。该租户养狗已导致邻居投诉狗吠扰民等问题，其行为是违法的。涉案社区属于城镇居民居住区，系重点限养区。租客养了至少13条狗，与《西安市限制养犬条例》相悖。警方是否有权直接处置这些狗，需视具体情况而定。若狗未办理相关证件或存在扰民等违法情形，警方可要求租户限期处理，逾期可强制处置；若狗已办证，警方通常先进行规劝教育，若情节严重，可依法进行罚款等处罚，或建议通过法院处理。 租户在法院强制执行中仍开锁强占房屋，构成非法侵入他人住宅，属于违法行为。根据《治安管理处罚法》第四十条第（三）项规定，其行为将受到五日以上十日以下拘留，并可并处五百元以下罚款的治安管理处罚。根据《中华人民共和国刑法》第二百四十五条的规定，非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。若行为人未经住宅主人允许，强行进入并占据他人住宅，或者经要求退出后仍拒不退出，即可能构成此罪。此外，租户强占房屋的行为还妨碍了法院强制执行，其中《民事诉讼法》规定了法院可采取强制清场等执行措施，若被执行人或其他人有妨碍执行的行为，法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。 房东可通过以下渠道维权：一是向法院申请进一步强制执行，要求法院加大执行力度，强制租户搬离，并对租户的抗拒执行行为进行处罚；二是保留好租赁合同、法院调解书、执行笔录、房屋内现状照片等相关证据，以租户侵权为由，向法院提起诉讼，要求租户赔偿因逾期占用造成的损失，以及支付清理房屋等相关费用。
